4 mars 2013
Commentaire : ne dit-on pas "un homme avertit en vaut deux". Et pourtant, nos "amis" exploitants continuent à croire au "Père Noël" éolien, nous "condamnant" avec eux.
ZÉRO ÉOLIENNE et BASTA!
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La Fédération nationale des syndicats d'exploitants agricoles (FNSEA) alerte les propriétaires: les baux signées par les propriétaires poseraient de sérieux problèmes? Il risquent de faire réfléchir ceux qui avaient le désir de louer aux sociétés éoliennes.(FNSEA de la Marne)
S’il avait bien été prévu la possibilité d’apporter des modifications au protocole signé le 24 octobre 2002 en fonction de son usage sur le terrain, la S.N.P.R. ne s’attendait pas à être saisie d’une proposition de révision complète d’un accord longuement négocié.
En effet, le SER., plutôt que d’envisager des amendements au protocole initial, vient de vous présenter un nouveau contrat de bail emphytéotique ou de bail à construction.
Sur la qualification de ces baux
Il est évident que le bail emphytéotique destiné à l’implantation d’éoliennes risque d’être reconsidéré comme étant un bail à construction régi par les articles L.25-1 et suivants du Code de la construction (loi n°90-449 du 31 mai 1990 art.11 Journal Officiel du 2 juin 1990) :
« Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail."
Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions et formes. Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction ».
Un bail à construction-démolition ? Est-il envisageable de conclure un bail à construction dans lequel le locataire s’engage à remettre en état le terrain, c’est à dire démolir ? N’est-il pas contraire à l’essence même de ce bail ? Voilà une question qui reste en suspend…
Attention ce bail confère un droit réel !
La subtilité de ce bail, tout comme le bail emphytéotique, réside dans le droit qu’il offre au locataire : un droit réel lui permettant notamment d’hypothéquer les constructions existantes et à venir pour justement le financer.
Concrètement, le locataire emprunte à la banque qui prend une hypothèque sur les constructions à venir pour la durée du bail au risque du propriétaire.
En effet, si le locataire prend la fuite, le propriétaire se retrouve avec une éolienne non démontée et hypothéquée, sur un terrain bloqué pendant toute la durée du bail restant à courir, cela évidemment sans loyer. Il n’est pas question pour les propriétaires de la FNSEA (S.N.P.R.) d’accepter de tels baux et cela même sous la pression financière des sociétés éoliennes.
Il n’est pas non plus question d’accepter un asservissement de nos terrains voisins selon le bon vouloir du locataire ainsi que de revenir sur des clauses négociées et notamment sur l’obligation de garantir le démantèlement des éoliennes en fin de bail.
Par contre, en fonction de son application, la S.N.R.P est disposée à aménager certaines clauses à condition de respecter l’équilibre du protocole et le respect de toutes les parties en cause.
Glossaire
-S.N.P.R. (Section Nationale des Propriétaires Ruraux)
-S.E.R. (Syndicat des Énergies Renouvelables)
Le bail à construction
Le bail à construction est défini par le code de la construction et de l’habitation. Cet impôt est dégressif si le bail a duré entre 18 et 30 ans. Au delà de 30 ans, il y a exonération.
Pour ce qui concerne la taxation des plus-values (voir l’article sur les plus-values), le délai exonératoire commence à courir à la date de remise des constructions au bailleur (fin du bail).
Bail emphytéotique
Bail de longue durée conclu à des conditions avantageuses pour le preneur, qui s’engage en contrepartie à effectuer les travaux d’amélioration du bien loué. Le bail emphytéotique fut longtemps envisagé comme une affaire purement jurisprudentielle, jusqu’à ce que la loi du 25 juin 1902 lui reconnaisse le caractère d’un droit réel. Ainsi le statut du fermage prévoit-il que, lorsque ce bail portera sur des biens ruraux, il sera soumis à toutes les règles des baux ruraux (renouvellement, droit de préemption).
Le bail emphytéotique est un contrat de longue durée ; cette durée ne peut être inférieure à dix-huit ans et peut atteindre quatre-vingt-dix-neuf ans. Originellement, il s’agit d’un contrat de défrichement, de mise en valeur du fonds, qui explique le caractère modique de la redevance, ou canon emphytéotique, due par le preneur. En cours de bail, le preneur bénéficie d’un droit de jouissance sur les lieux, plus étendu que celui du locataire ordinaire : il peut entreprendre n’importe quels travaux, sauf évidemment ceux qui diminueraient la valeur du fonds. Mais, à l’expiration du bail, les améliorations et les constructions deviennent la propriété du bailleur qui peut les conserver sans devoir aucune indemnité. Consentir un bail emphytéotique est un acte de disposition pour le bailleur, pour lequel est requise une capacité plus rigoureuse que pour le louage ordinaire. Le preneur a un droit de disposition sur ce bail ; il peut faire l’objet de saisie immobilière, d’hypothèque.
Textes de références
Bail emphytéotique
Articles L 451-1 à L 451-13 du Code rural.
L 1311-1 et s du Code général des Collectivités Territoriales.
Loi n° 88-13 du 5 janvier 1988, d’amélioration de la décentralisation.
Loi n° 2002-1094 du 29 août 2002, d’orientation et de programmation pour la sécurité intérieure.
Ordonnance n° 2006-460 du 21 avril 2006, relative à la partie législative du Code général de la propriété des personnes publiques.
Décret du 16 mars 1983, portant révision du Code rural en ce qui concerne les dispositions législatives relatives aux baux ruraux.
Bail à construction
Loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964, instituant le bail à construction et relative aux opérations d’urbanisme.
Décret n° 64-1323 du 24 décembre 1964.
Articles L 251-1 à L 251-9 et R 251-1 à R 251-3 CCH.
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Éoliennes, devoir d’information, devoir de vérité
Sous ce titre, et sous forme de questions-réponses, le collectif Agir pour le Lévezou, sous la plume de ses porte-parole, Jean Marty et Daniel Delmas, communique
« Installer une éolienne ce n’est pas planter un arbre. Les choses sont bien plus complexes." Des questions se posent :
- À qui appartient le terrain ?
- Dans quelle catégorie est-il classé ?
- Quel devenir pour les champs éoliens dans 15-20 ans ?
- Qui aura la charge de les démonter in fine ?
- L’intérêt économique au bout de l’opération ?
- Quelle importance écologique justifie de tels bouleversements ?
Pourquoi tant d’attrait pour les éoliennes ?
Face à la baisse du revenu des agriculteurs, les promoteurs de projets éoliens promettent des milliers d’euros pour obtenir les signatures préalables et indispensables à tout projet. Les maires et propriétaires fonciers sont contactés en premier, au tout début du projet. On met en avant l’aspect écologique de l’éolien, soi-disant « absolument indispensable face au réchauffement climatique.» La somme d’argent proposée à un propriétaire foncier pour louer un emplacement est, en Aveyron, pour une éolienne industrielle récente, de 6 000 € brut en moyenne par an. Face à l’annonce de l’abandon des soutiens agricoles en 2013, il devient urgent pour chaque agriculteur de trouver rapidement une compensation. Quelle aubaine de se voir proposer une ou plusieurs éoliennes sur ses terres ! Cette situation de privilégié, mise en avant par tous les promoteurs, incite les deux parties à un devoir de réserve réciproque car il n’y aura pas une éolienne pour chaque agriculteur !
Que cache un contrat éolien ?
- La surface occupée par une éolienne, 1 000 m2 environ reclassée en foncier bâti et fiscalisée comme tel, fait l’objet d’une nouvelle parcelle cadastrale classée en établissement industriel. Les frais de géomètre et d’enregistrement sont dans la plupart des cas pris en charge par le promoteur.
- Le chemin nécessaire pour la construction d’une éolienne: largeur, 6 m stabilisés, 10 m dans les virages, sans compter les talus en cas de pente, et l’emplacement de l’éolienne représentent des surfaces importantes prises sur les terres agricoles qui devront être déduites de la surface déclarée pour les primes annuelles (DPU, ICHN, etc.)
- Les loyers perçus sont soumis à l’impôt notamment la CSG et la CRDS. Leur incidence sur l’impôt sur le revenu, variable selon les situations, ne saurait être ignorée.
Mais la vraie question est passée sous silence. Une éolienne a une durée de vie annoncée par tous de vingt ans. Alors, à qui appartient l’éolienne en fin de vie ?
Le contrat liant le propriétaire terrien et le promoteur s’appuie sur la signature d’une promesse de bail à construction. Tout d’abord, la notion de promesse de bail, trompeuse, ne doit pas faire méconnaître le côté irréversible de la signature, une promesse de bail a valeur de bail.
À l’issue du bail, l’éolienne (ou ce qu’il en reste) devient propriété du propriétaire terrien :
Le bail à construction engage le promoteur à maintenir en état d’entretien la construction pendant la seule durée du bail. A son expiration, le propriétaire terrien, devient, sauf convention contraire, propriétaire de la construction. Ainsi, comme pour un bail agricole, lorsque celui-ci arrive à échéance et que le fermier a construit un bâtiment sur les terres du propriétaire, le bâtiment revient au propriétaire.
Quand les contrats de rachat obligatoire de l’électricité éolienne par EDF, 15 ans garantis par l’État expireront, des éoliennes seront abandonnées pour non rentabilité par les promoteurs. Dès aujourd’hui, ces mêmes promoteurs prévoyants incluent dans les contrats une clause de rupture de bail si EDF se désengage. En effet les coûts d’entretien devenant insupportables, la maintenance ne sera plus assurée et l’on risque de voir bon nombre d’éoliennes définitivement à l’arrêt. Même sous maintenance les éoliennes tombent en panne.
Pourquoi le décret d’application relatif au démantèlement ne sera jamais promulgué ?
Le démontage d’une éolienne incombe à l’entreprise exploitante du parc. Cette loi a été votée il y a 5 ans, mais son décret d’application n’a pas encore été promulgué et ne le sera jamais. Pourquoi ? Parce que l’État, étant propriétaire d’un grand nombre de friches industrielles en France, ne veut pas avoir à les démonter si cette loi venait à s’appliquer à tous les sites industriels.
Que coûte le démontage ?
Une éolienne de 120 m de haut de 250 tonnes doit être démontée à l’aide de grues géantes. Le démontage est effectué par des entreprises spécialisées souvent étrangères. La Compagnie du vent, qui a dû démonter deux éoliennes incendiées dans l’Aude, annonce officiellement un coût de 150 000 € par éolienne sans y inclure bien sûr l’extraction des 500 ou 1 000 tonnes de béton ferraillé enfouis dans le sol soit 50 gros camions, ni les câbles et autres éléments.
Que reste-t-il au propriétaire foncier sur un plan pécuniaire ?
Si on prend en compte les charges incombant aux revenus locatifs et la moindre surface agricole, il reste au propriétaire un tiers du loyer après impôt, c’est-à-dire 80 000 € en 20 ans.
Le prix d’une éolienne à la ferraille au cours actuel varie de 8 000 € à 15 000 € selon la classification et la propreté de l’acier (et non 150 000 € comme annoncé par certains promoteurs !)
Ainsi, si l’on ajoute les revenus annuels au prix de l’éolienne à la casse, il manquera en fin de bail plus de 50 000 € au propriétaire pour assurer le démontage de chaque éolienne.
Peut-on obliger un propriétaire à démonter une éolienne ?
Non, sûrement pas. Alors qui va le faire ? Grave question à se poser ! Les propriétaires fonciers, parfois sans succession, regardent le court terme. Aucune provision ne sera effectuée et quand bien même y en aurait-il, elle ne suffirait pas ! Les revenus de la taxe professionnelle promis aux maires des communes concernées qui n’existeront plus sous cette forme au premier janvier 2010, seront remplacés par quoi ? Chacun a sa version. Les communes et les départements dépensent souvent l’argent au fur à mesure car les besoins sont importants et là encore rien ne sera mis de côté en prévision de démolition.
Les régions, les départements, les communes, si intéressés par les revenus de l’éolien doivent se poser cette question : que faire des éoliennes en fin de vie ? Le maire détient toute la clé du projet. C’est lui que le préfet écoute car il est le représentant de la population. Il est responsable en plus de la paix sociale sur sa commune. C’est vers lui que vont ses administrés lors d’un conflit de voisinage même minime et il joue très souvent le rôle de médiateur. C’est vers lui que se retourneront les administrés pour démonter entièrement un parc d’éoliennes. Mission impossible. D’autant plus que les maires qui ont autorisé l’implantation d’éoliennes ne sont généralement pas réélus. Alors que faire des cadavres d’éoliennes ? Ainsi en peu de temps un paysage naturel rural deviendra une friche industrielle inacceptable.
Avant d’engager un projet éolien sur sa commune, il est urgent et important de bien réfléchir ! Que chacun prenne ses responsabilités :
- D’abord les syndicats agricoles, souvent muets sur le sujet car certains de leurs responsables sont parfois très impliqués dans des projets.
- Ensuite tous nos élus locaux bien sûr, et nos députés et sénateurs qui doivent étudier de près la question. Trop souvent, en effet, un manque d’information est la cause de bien des erreurs au départ et de désagréments par la suite.
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