dimanche 5 mars 2017

Le bail emphytéotique: la vérité cachée sur les éoliennes

Rapasse
dimanche 5 mars 2017
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Commentaire: Pas de terres louées, pas d'éoliennes!
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Il y en a marre des ÉOLIENNES - TROP c’est TROP !- Plus de 300 prévues dans nos campagnes du Nord-Charente, du Sud-Vienne et Sud-Deux -Sèvres qui seront totalement dévastées par l’envahissement éolien. Nos petits coins à champignons, à ballades dans le bocage, à un agréable tourisme vert sont en danger !


Pour être certains de faire passer leurs projets et d’éviter les freins éventuels des associations riveraines, les locataires constructeurs de parcs éoliens n’hésitent pas à faire signer les promesses de baux emphytéotiques aux propriétaires terriens exploitants avant même que les projets ne deviennent officiels.
 
Comment ? En faisant miroiter une location par un bail emphytéotique qui n’a rien de commun avec un bail rural. Il faut savoir que dans le cas de baux emphytéotiques avec les constructeurs, les montants de locations sont négociés différemment d’un propriétaire à l’autre, le marché étant libre.
Il faut savoir que dans le cas des parcs éoliens, le locataire propriétaire de l’éolienne industrielle rédige le bail emphytéotique à son avantage exclusif… Par exemple, les responsables fonciers éoliens et photovoltaïques n’hésitent pas à affirmer que “le bail emphytéotique était une affaire qui concernait uniquement les juristes” laissant entendre que les particuliers propriétaires concernés n’avaient rien à dire !!! Cette affirmation est très surprenante dans les situations de droit commun, quand on sait qu’habituellement ce sont les Bailleurs qui font les Baux et non le locataire comme c’est le cas pour les éoliennes.

Attention aux conséquences pour les propriétaires et exploitants agricoles
Sans être bien informés et sans réellement savoir ce qui se cache derrière, bon nombre de propriétaires et exploitants agricoles se laisse séduire par les locataires à leur insu.
L’engagement du propriétaire terrien peut être alors très lourd de conséquences pour lui, sa famille, ses héritiers, ses futurs acquéreurs en cas de vente, pendant et au terme du bail emphytéotique. Dans le cadre d’une revente de l’exploitation, le détenteur du bail emphytéotique dispose du droit de préemption qu’il exercera, et à son prix, s’il pressent que l’acheteur entend dénoncer son bail. Pareil pour une reprise d’exploitation par un enfant.
Il faut savoir qu’en signant un bail pour l’installation d’éoliennes sur leurs terrains, les propriétaires bailleurs donnent aux locataires :
  1. La promesse de bail emphytéotique, qui est un acte définitif et irrévocable.
  2. Le droit de devenir quasi-propriétaire.
  3. Le bailleur s’oblige à lever le ou les hypothèques s’il y en a.
  4. Le bailleur s’interdit de récupérer son propre bien pendant une période de 20 à 50 ans voir plus.
  5. Le bailleur donne le droit d’hypothèque au locataire sur son bien. Ce droit pouvant être saisi.
  6. Le bailleur donne au locataire le droit de louer ou de sous louer sans son accord.
  7. Le bailleur donne l’autorisation de construire une ou plusieurs éoliennes industrielles (en production ou non) à 500 m de toutes maisons d’habitation ou à 300 m d’un élevage.
Par conséquent, le bailleur s’interdit de développer sa propre exploitation ou de construire sur son terrain constructible et par le fait même contraint ses voisins à aucune extension ou amélioration possible. Des cas concrets de riverains ou propriétaires lésés existent.
Dans la plupart des cas, les loyers ne sont dus que si le constructeur d’éolienne injecte l’électricité dans le réseau d’électricité et dans le cadre d’un contrat que le bailleur ne maîtrise pas. Les revenus locatifs de l’exploitant agricole sont donc très aléatoires et suivent un calcul dont les paramètres sont inconnus de l’exploitant agricole.
 
Attention aux frais cachés
Dont les particuliers bailleurs et exploitants agricoles n’ont pas connaissance ni conscience :
  1. La parcelle sort du régime agricole,
  2. L’amputation des DPU,
  3. Le nouvel impôt foncier sur un terrain devenant “bâti industriel" ou commercial” 
  4. Les impôts sur les loyers, CSG, CRDS,
  5. Nouvelle assurance recours et responsabilité civile.
  6. Modification des droits à PAC, production, plan d’épandage…

Le démantèlement 
Extrait de la loi :
« La Loi oblige le locataire constructeur d’éolienne de constituer un dépôt de garantie, permettant le démantèlement de l’éolienne, (Décret n° 2011-985 du 23 août 2011 pris pour l’application de l’article L. 553-3 du code de l’environnement) mais les décrets d’application ne sont jamais clairement publiés. C’est le constructeur d’éolienne qui va effectuer l’étude fixant le prix du démantèlement ».
Or, puisque la parcelle appartient au bailleur, c’est ce dernier qui devra, si la société (ce qui est prévisible) disparaît dans la nature, réaliser le démantèlement. Il s’agit d’une obligation légale à laquelle le propriétaire peut être contraint. Il est explicite que les éoliennes en ruines sont de la responsabilité du propriétaire. Un peu de bon sens suffirait pour que nombre d’agriculteurs comprennent que l’argent de la location amassé pendant dix ou quinze ans, sera bien peu face aux dépenses que la loi leur demandera d’engager alors.
Ce n’est donc pas un hasard si les constructeurs d’éoliennes ont fait le choix de louer les terrains d’implantation plutôt que de les acheter !
Qui peut nous certifier que dans quinze ans, les sociétés n’auront pas fermé, déménagé, ou fait faillite ?
Quel sera alors votre interlocuteur pour faire appliquer les clauses du marché ?
Autant de questions qu’il est nécessaire de régler par contrat avant toute décision de construction !
Les propriétaires devraient se faire accompagner d’avocats qui leurs coûteraient certes un peu d’argent mais ils bénéficieraient de précieux conseils qui leurs suffiraient pour éviter de perdre beaucoup plus d’argent !
Dans le cas d’une faillite, il faut savoir également que les éoliennes appartiendront aux propriétaires des terrains qui en auront la charge et l’entretien. En 15 ans le bénéfice net rapporté par une éolienne sur un terrain est d’environ 75 000 €. Ce qui est minime par rapport au coût de la déconstruction d’une éolienne de 2 Mégawatt (MW) qui varie de 400 000 € à 900 000 €. Et à la charge du propriétaire bien sûr ! Cette somme d’argent ne pourra vraisemblablement pas être payée, ni pour une éolienne et encore moins pour 6 ! Le propriétaire terrien où ses ses ayants droit vont donc se retourner vers la municipalité qui vraisemblablement ne pourra pas payer non plus. Laquelle va se retourner contre le département, puis la région, puis l’État. Donc la charge sera répartie sur l’ensemble des contribuables…
Ceci pose la responsabilité des personnes qui nous engagent aujourd’hui dans ce processus. Où seront ces personnes dans quinze ans lorsque nous serons face à toutes ces difficultés ?
C’est pour cela que l’on constate sur le terrain l’hostilité grandissante des populations et riverains envers les agriculteurs qui acceptent des éoliennes sur leurs terres. Les riverains sont laissés pour compte, jamais invités aux réunions publiques(Chasseneuil, Saint-Laurent), et pourtant ce sont les riverains qui vivent les nuisances au quotidien.
Les riverains connaissent la dévalorisation immobilière de leurs biens à proximité de parcs éoliens industriels, chute allant jusqu’à 40% sans la moindre espérance d’indemnités…
“Qui serait assez fou ou sourd et aveugle pour acheter une maison au voisinage d’éoliennes ?”.
Pourquoi nos politiques persistent sur l’éolien industriel qui défigure et enlaidit notre beau pays alors que d’autres énergies propres, discrètes et sans nuisance existent, telles que l’énergie solaire, les nano technologies, les usines marémotrices, les centrales à biomasse, etc. Pour commencer, il faudrait qu’EDF cesse de préconiser des chauffages électriques au profit d’autres énergies renouvelables, mais surtout il faut isoler les habitations particulièrement énergivores.

Voici les éoliennes qu’on nous «propose» !
Totalement inutiles, voire nuisibles pour les émissions de CO2 : La France est le pays d’Europe qui émet le moins de CO2 par kWh d’électricité produit et n’a aucun besoin de l’éolien ni pour son électricité, ni pour le CO2.
Elles nous empoisonneront la vie pendant 20 ans, par leur bruit, leurs infrasons, l’effet stroboscopique des pales qui tournent devant le soleil, leurs flashs, etc. : Ce n’est pas pour rien que l’Académie de Médecine recommande un éloignement minimum de 1500m des habitations (recommandé, mais jamais appliqué!).
Ce sont de véritables « épouvantails à touristes ». Partout où des éoliennes sont implantées, on constate une désertion des touristes. Donc un impact très négatif sur nos activités touristiques et économiques.
Désastreux pour l’immobilier : Tous les jugements récents des tribunaux confirment une moins value de – 10% à – 50%, selon l’éloignement, sur la valeur des maisons situées dans un rayon de 2 km , soit une perte globale estimée à plusieurs millions d’Euros. En outre, dès que des éoliennes apparaissent quelque part, on constate un coup de frein dans les constructions neuves, des bâtiments agricoles pour les élevages industriels ou non (… pas étonnant !).
Les «retombées» au niveau communal se sont réduites comme peau de chagrin depuis la disparition de l’ancienne Taxe Professionnelle. Presque tout va maintenant à la Communauté de communes et au Département, sans oublier que les parcs éoliens se revendent sur un marché de l’occasion et qu’a chaque fois les nouveaux propriétaires renégocient les les montants promis aux communes. La Commune en a donc tous les inconvénients sans les avantages financiers promis ! En fait, ces éoliennes ne servent qu’à enrichir le promoteur, et une poignée de personnes intéressées à ce système plus que douteux et ceci à notre détriment (impôts et surcoût de l’électricité).
Les éoliennes sont achetées à l’étranger, posées par des sociétés étrangères au profit de sociétés également étrangères, les permis de polluer gagnés grâce à nos impôts (bien Français) vont bénéficier à ces sociétés étrangères…
L’installation supplémentaire de parcs éoliens serait une catastrophe pour notre région !
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Anglais
The emphyteutic lease. The truth hidden on the wind turbines.
RAPASSE · Sunday, March 5, 2017

There is a lot of windmills - TOO MUCH! - More than 300 in our countryside in the North-Charente, South-Vienne and South-Deux-Sèvres that will be totally devastated by the wind invasion. Our little corners with mushrooms, with ballades in the bocage, with a pleasant green tourism are in danger!
In order to ensure that their projects are passed on and that potential riparian associations are prevented, tenants who build wind farms do not hesitate to sign the promises of long leases to landowners before the projects become official.
How? By making a lease through an emphyteutic lease that has nothing in common with a rural lease. It should be noted that in the case of long leases with builders, the amounts of leases are negotiated differently from one owner to another, the market being free.
It should be noted that in the case of wind farms, the lessee owning the industrial wind turbine draws up the lease for its exclusive advantage. For example, the wind and photovoltaic landowners do not hesitate to affirm that "the emphyteutic lease was a Case which concerned only lawyers "implying that the particular owners concerned had nothing to say !!! This assertion is very surprising in situations of common law, when it is known that the Landlords do the Leases and not the tenant, as is the case for wind turbines.
ATTENTION TO THE CONSEQUENCES FOR OWNERS AND AGRICULTURAL OPERATORS.
Without being well informed and without actually knowing what is behind it, many homeowners and farmers let themselves be seduced by the tenants without their knowledge.
The landlord's involvement can then be very serious for him, his family, his heirs, his future purchasers in case of sale, during and at the end of the emphyteutic lease. In the case of a resale of the holding, the holder of the lease holds the pre-emptive right he will exercise and at his price if he expects the buyer to denounce his lease. The same for a child resumption of exploitation.
By signing a lease for the installation of wind turbines on their land, the landlords give the tenants:


The promise of emphyteutic lease, which is a definitive and irrevocable act.
The right to become a quasi-owner.
The lessor undertakes to raise the mortgage or mortgages, if any.
The lessor refrains from recovering his own property for a period of 20 to 50 years or more.
The lessor gives the right of mortgage to the tenant on his property. This right may be seized.
The lessor gives the tenant the right to rent or sublet without his consent.
The landlord authorizes the construction of one or more industrial wind turbines (in production or not) 500 m from all dwelling houses or 300 m from a livestock farm.


As a result, the landlord does not allow himself to develop his own farm or to build on his building land and thereby constrain his neighbors from any extension or improvement. Concrete cases of riparian owners or property owners exist.
In most cases, rents are payable only if the wind turbine manufacturer injects electricity into the electricity grid and under a contract that the lessor does not control. The farmer's rental income is therefore very random and follows a calculation whose parameters are unknown to the farmer.
ATTENTION TO THE HIDDEN COSTS which private individuals and farmers do not know or know:


The plot comes out of the agricultural system,
The amputation of SFPs,
The New property tax on land becoming "INDUSTRIAL or COMMERCIAL BATIS"
Taxes on rents, CSG, CRDS,
New recourse and liability insurance.
Modification of CAP rights, production, spreading plan ...


THE DISMANTLING
Extract from the law:
"The Law obliges the tenant builder of wind turbine to constitute a deposit, allowing the dismantling of the wind turbine, (Decree n ° 2011-985 of August 23, 2011 taken for the application of the article L. 553-3 Of the Environment Code), but the implementing decrees are never clearly published. It is the wind turbine manufacturer who will carry out the study setting the price of dismantling ".
Since the plot belongs to the landlord, it is the landlord who must, if society (which is foreseeable) disappears in nature, carry out dismantling. This is a legal obligation to which the owner can be compelled. It is explicit that the wind turbines in ruins are the responsibility of the owner. A little bit of bo It would be enough for many farmers to understand that the money raised for ten or fifteen years will be very little compared to the expenses that the LOI will require them to incur. Who can certify us that in fifteen years the companies will not have closed, moved, or went bankrupt? What will be your contact person for the wind farms? Enforcing contract clauses - all those issues that need to be resolved by contract prior to any construction decision Owners should be accompanied by lawyers who would cost them some money but they would benefit from valuable advice In the event of a bankruptcy, it is also necessary to know that the wind turbines will belong to the owners of the lands that will be in charge and the maintenance. In 15 years the profit reported by a wind turbine on a ground is about 75 000 €. This is minimal compared to the cost of deconstruction of a 2 MW wind turbine, which ranges from € 400,000 to € 900,000. And at the expense of the owner of course! This amount of money is unlikely to be paid, nor for a wind turbine and even less for 6! The landowner, where his beneficiaries will turn to the municipality, who will probably not be able to pay either. Which will turn against the department, then the region, then the state. So the burden will be spread over all the taxpayers ... This poses the responsibility of the people who are engaging us today in this process. Where will these people be in fifteen years' time when we are faced with all these difficulties? That is why we are witnessing on the ground the increasing hostility of populations and local residents towards farmers who accept wind turbines on their land. The local residents are left behind, never invited to public meetings (Chasseneuil, Saint-Laurent), and nevertheless it is the residents who live the nuisances on a daily basis. The residents know the real estate devaluation of their properties near industrial wind farms, Up to 40% without any hope of compensation ... "Who would be crazy or deaf and blind enough to buy a house in the vicinity of wind turbines?" Why our policies persist on industrial wind that disfigures and disfigures our beautiful While other clean, discrete and nuisance-free energies such as solar energy, nanotechnology, tidal power plants, biomass power plants and so on. To begin with, EDF would have to stop recommending electric heaters for the benefit of other renewable energies but above all it is also necessary to isolate houses that are particularly energy-intensive. Here the wind turbines that we "propose"! Totally unnecessary or even harmful for CO2 emissions: France is the European country that emits the least CO2 per kWh of electricity produced and has no need for wind power either for its electricity or for CO2 . In France, it is transport and domestic consumption that produce CO2 .
They will poison us for 20 years, by their noise, their infrasound, the stroboscopic effect of the blades turning in front of the sun, their flashes, etc. : It is not for nothing that the Academy of Medicine recommends a minimum distance of 1500m from the dwellings (recommended, but never applied!). They are real "tourist scarecrows". Wherever wind turbines are located, there is a desertion of tourists. So a very negative impact on our tourism and economic activities. Disastrous for real estate: All recent court judgments confirm a loss of 10% to -50%, depending on the distance, on the value of houses located within a radius of 2 km, that is to say an overall loss estimated at several millions of euros. Moreover, as soon as wind turbines appear somewhere, there is a stumbling block in new constructions, agricultural buildings for industrial or non-industrial farms (... not surprising!).
The "fallout" at the communal level has been reduced as a skin of sorrow since the disappearance of the old Professional Tax. Almost everything now goes to the Community of Commons and the Department, not to mention that the wind farms are sold on a second-hand market and that each time the new owners renegotiate the amounts promised to the municipalities. The Commune therefore has all its inconveniences without the financial advantages promised! In fact, these wind turbines only serve to enrich the developer, and a handful of people interested in this system more than doubtful and this to our detriment (taxes and extra cost of electricity).
The wind turbines are bought abroad, laid by foreign companies for the benefit of companies also foreign, the permits to pollute earned thanks to our taxes (well French) will benefit these foreign companies ...


The additional installation of wind farms would be a DISASTER for our region!

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