Commentaire : riverains de zones industrielles d'aérogénérateurs à vos calculettes et... préparez vos mouchoirs !
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Le prix, toujours le prix ! C’est le nerf de la guerre et pas que dans l’immobilier, c’est bien connu.
120 euros.
Mais dans ce secteur d’activité,
il prend une importance particulière pour les vendeurs comme pour les
acheteurs en raison des montants élevés en jeu mais également par la
valeur émotionnelle inhérente du projet. Contrairement à ce que
pensent beaucoup de propriétaires, un prix de vente n’est pas qu’une
somme des factures, couplée à la sueur versée lors des travaux, pondérée
par les disputes et multipliée au final par tous les instants de
bonheur vécu dans le logement !
La
fixation du prix de vente est un sujet technique qui ne peut laisser
place à l’émotion et l’improvisation. Deux paramètres fondamentaux
rentrent en ligne de compte : la valeur technique du bien et la mise en
comparaison avec le marché existant. Les experts réalisent une
évaluation technique du bien en fonction de la valeur du foncier
(parcelle de terrain sur laquelle est édifié le bien) et de la valeur de
construction. Pour la valeur du foncier, une valeur moyenne du
terrain à bâtir est établie par comparaison des prix, d'après les
informations recueillies auprès des services cadastraux de la commune,
des notaires de l'agglomération, des lotisseurs et autres professionnels
du secteur.
La valeur de construction, quant à elle,
est déterminée en fonction des caractéristiques du bâtiment, de la
qualité des matériaux mis en œuvre, de l'état du gros œuvre, des
aménagements intérieurs et de la Surface Développée Hors d'œuvre
Pondérée Terrain Intégré (SDHOPTI). Les experts analysent ainsi la
surface habitable disponible pondérée en fonction des espaces et de leur
finalité d’utilisation (on appréciera différemment un sous-sol enterré
d’un salon ouvert sur une terrasse).
Puis,
en partant du postulat qu’un bien doit être en bon état, sans nuisance
particulière avec une vue normalement dégagée et lumineux, les experts
vont identifier les éléments de plus-value et de moins-value. Les
éléments de plus-value représentent les équipements pour lesquels les
acquéreurs sont prêts à payer plus cher. Souvent, les
propriétaires confondent plus-value et argument de vente. Le meilleur
exemple est la cuisine équipée ! Elle ne constitue pas une plus-value
car il n’est pas certain que les choix de l’actuel propriétaire plaisent
au futur acquéreur. Une surface de terrain nettement supérieure aux
moyennes des autres terrains du quartier, des vues exceptionnelles (sur
la mer, la montagne ou sur des monuments historiques), des équipements
comme une piscine ou un court de tennis constituent de véritables
éléments de plus-value.
A l’inverse, les éléments de
moins-value – nuisances sonores, luminosité insuffisante, état général
qui nécessite des travaux de remise en état – vont alors modérer la
valeur technique du bien. Mais la valeur technique en elle-même
ne suffit pas pour fixer un prix de vente. Elle doit être mise en
lumière par rapport au marché dans lequel le bien s’inscrit. C’est là
que le véritable professionnel de l’immobilier intervient en apportant
une photographie précise de l’offre. Il analyse ainsi le nombre de biens
vendus présentant des caractéristiques et une localisation comparable
au bien à estimer. Il observe les prix des biens similaires à vendre et
depuis quand ces derniers sont à la vente. Enfin, il étudie l’offre de
logements neufs qui offrent de véritables avantages concurrentiels,
notamment en termes de prestations et de fiscalité (prêt à taux zéro,
garantie décennale, etc.).
Mais c’est bien connu, l’offre se mesure
en fonction d’une demande. Et s’il n’y a pas de demande, le propriétaire
vendeur peut se retrouver confronter à des délais de vente très longs !
Prenez l’exemple extrême d’une belle propriété dans un quartier très
populaire, les personnes ayant le budget n’en voudront pas en raison de
l’environnement ! Pour finaliser son évaluation, le professionnel de
l’immobilier va donc analyser le nombre d’acquéreurs potentiels qui
recherchent ce type de bien à cet endroit, avec ces caractéristiques et
dans cette fourchette de prix.
La
somme de ces éléments permet ainsi de constituer un prix de vente
pertinent en parfaite adéquation avec les caractéristiques du bien et le
marché immobilier local. Ce juste prix, fixé dès le départ, garantit
une transaction réussie dans les meilleurs délais. En effet, le temps
est un facteur-clé de succès. Si le bien ne génère pas de contacts ni de
visites, les délais de vente vont forcément se rallonger. Une
présence permanente et longue sur les portails d’annonces immobilières
va de plus, susciter le doute auprès des potentiels acquéreurs. Dès
lors, si le bien n’est pas vendu dans les quatre-vingt-dix jours en
moyenne, c’est que le prix fixé ne correspond pas à la demande du
marché.
Par ailleurs, les moteurs d’estimation en
ligne tels que Drimki constituent des outils intéressants pour évaluer
un bien. Fondés sur des algorithmes, ils donnent une idée de
l’estimation mais ne remplacent en rien l’expertise d’un conseiller
immobilier. Voilà pourquoi la fixation du prix de vente doit être
confiée à de véritables spécialistes. En s’appuyant sur une méthode
fiable et rigoureuse, fondée sur l’analyse de dizaines de critères
déterminants et argumentés, les professionnels de l’immobilier mettent
en perspective leur connaissance fine du marché pour déterminer une
évaluation pertinente, garante d’une transaction réussie.
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